Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве: полное руководство на 2025 год

Дата публикация: 23.10.2025

Время на прочтение: 10 минут 23 секунды

Содержание:

• Что изменилось в 2025 году? Главное о новом законе
• Ключевое условие: является ли ваша квартира единственным жильем?
• 3 законных способа сохранить ипотечную квартиру
• Пошаговый план действий для должника
• Что нельзя делать: ошибки, из-за которых вы можете потерять квартиру
• Судебная практика по сохранению ипотечного жилья
• Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Столкнувшись с финансовой несостоятельностью, заемщики уверены, что процедура банкротства неминуемо приведет к потере ипотечной квартиры. Однако это не так. Благодаря изменениям законодательства, в частности Федеральному закону № 298-ФЗ от 08.08.2024, у должников появился шанс списать долги и сохранить залоговое жилье. Сохранить квартиру можно. Подробно разберем, как это сделать, какие условия соблюсти, каких критических ошибок избежать, чтобы защитить право собственности.

Что изменилось в 2025 году? Главное о новом законе

Чтобы понять масштаб изменений, важно знать, как обстояли дела раньше. До недавних поправок ипотечное жилье, даже если оно было единственным, не обладало исполнительским иммунитетом. Это означало, что при банкротстве физического лица залоговый кредитор (банк) имел право потребовать его продажи для погашения долга. Квартира включалась в конкурсную массу, реализовывалась на торгах, а семья должника рисковала остаться без крыши над головой. Единственным шансом было процессуальное упущение со стороны банка.

Революционные изменения принес Федеральный закон № 298-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"», который вступил в силу 8 августа 2024 года. Он законодательно закрепил возможность сохранения за гражданином-банкротом единственного ипотечного жилья. Закон ввел два механизма, изменивших правила игры, дали должникам инструменты защиты.

Ключевое условие: является ли квартира единственным жильем?

Центральное условие для применения новых механизмов защиты – это статус квартиры как «единственного пригодного для проживания жилья». Без выполнения этого критерия сохранить залоговую недвижимость при процедуре банкротства практически невозможно.

Что закон считает единственным жильем?

Под единственным жильем понимается жилое помещение (квартира, комната, жилой дом или их доли), которое одновременно отвечает следующим критериям:

• Неприкосновенность: На него распространяется исполнительский иммунитет по ст. 446 ГПК РФ (за исключением случаев, когда оно само является предметом ипотеки).
• Пригодность для проживания: Помещение соответствует санитарным, техническим нормам.
• Фактическое проживание: Должник и члены его семьи реально используют это жилье для постоянного проживания.
• Отсутствие альтернатив: У должника и членов его семьи нет в собственности других жилых помещений или долей, пригодных для постоянного проживания.

Как доказать статус единственного жилья суду?

Для подтверждения статуса суду предоставляется пакет документов:

• Выписка из ЕГРН об отсутствии у должника и членов его семьи иной недвижимости в собственности.
• Справка о регистрации по месту жительства (форма 9).
• Документы, подтверждающие фактическое проживание (договоры с коммунальными службами, показания свидетелей).

Важно! Суд будет тщательно проверять сделки с недвижимостью за последние 3 года. Попытки фиктивно продать или подарить другое жилье перед банкротством будут расценены как недобросовестные действия, могут привести к потере ипотечной квартиры.

3 законных способа сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

Новый закон предлагает три основных пути, которые позволяют вывести ипотечную квартиру из-под удара при списании других долгов.

Способ 1. Мировое соглашение с банком (основной путь)

Это специальное соглашение, которое заключается только между должником и залоговым кредитором (банком). Его главная особенность то, что оно не требует согласия других кредиторов (по потребительским кредитам, микрозаймам). Суть соглашения проста: должник обязуется дальше исправно платить по ипотеке, а банк соглашается не выставлять квартиру на торги. Другие долги при этом списываются в рамках общей процедуры банкротства.

Пошаговый процесс заключения:

• Проведение переговоров с банком, подготовка проекта соглашения.
• Подача в арбитражный суд ходатайства об утверждении мирового соглашения.
• Суд проверяет, что соглашение не нарушает права других лиц, является исполнимым.
• После утверждения судом требования ипотечного банка исключаются из общего реестра, а квартира – из конкурсной массы.

Этот способ идеален, если у вас нет просрочек по ипотеке, есть стабильный доход для дальнейших платежей.

Способ 2. Погашение ипотеки третьим лицом

Закон позволяет любому третьему лицу (родственнику, другу, поручителю) полностью погасить остаток долга по ипотеке за банкрота. Эта процедура может быть проведена на любой стадии банкротства до момента продажи квартиры.

Как это оформляется:

• Третье лицо с согласия должника уведомляет суд и финансового управляющего о намерении погасить долг.
• Средства вносятся на специальный счет или напрямую кредитору.
• После полного погашения задолженности обременение квартиры снимается, она автоматически получает полный иммунитет от взыскания.

Правовые последствия: С юридической точки зрения, сумма, уплаченная третьим лицом, считается беспроцентным займом, выданным должнику. Вернуть эти деньги бывший банкрот обязан будет не ранее, чем через три года после завершения процедуры банкротства.

Способ 3. Реструктуризация долга через суд

Реструктуризация долгов – это процедура в деле о банкротстве, которая предполагает составление плана погашения задолженности на срок до 5 лет. В отличие от мирового соглашения, план реструктуризации может затрагивать всех кредиторов. Для сохранения ипотеки можно разработать локальный план реструктуризации, касающийся только залогового кредитора.

Этот вариант применяется, когда договориться с банком о мировом соглашении не удалось, но должник может доказать суду, что у него есть стабильный доход для постепенного погашения ипотечного долга на измененных, более мягких условиях. Суд может утвердить такой план даже без согласия банка, если сочтет его экономически обоснованным, отвечающим интересам должника.

Таблица сравнения способов сохранения ипотечной квартиры

Чтобы понять, какой вариант вам подходит, посмотрите сравнительную таблицу по основным способам сохранить жилье.

Критерий	Мировое соглашение	Погашение третьим лицом	Реструктуризация долга
Суть метода	Договоренность с банком о продолжении выплат	Полное закрытие ипотечного кредита	Составление нового графика платежей через суд
Ключевое условие	Согласие банка, отсутствие просрочек	Наличие третьего лица со средствами	Наличие стабильного дохода у должника
Участие других кредиторов	Не требуется	Не требуется	Может затрагивать всех, но возможен локальный план
Идеально подходит, если...	Вы можете платить ипотеку, но хотите списать другие долги.	Остаток по ипотеке небольшой, есть тот, кто готов помочь.	Нужны более мягкие условия по ипотеке, а банк не идет навстречу.

Пошаговый план действий для должника

Чтобы повысить шансы на успех, действовать нужно системно и продуманно. Вот пошаговый алгоритм:

• Оценка ситуации с юристом. Это нулевой, но самый важный шаг. Только профессионал сможет оценить перспективы вашего дела, проверить соответствие всем условиям, выбрать правильную стратегию.
• Проверка соответствия условиям. Убедитесь, что квартира является единственным жильем, и, что крайне важно, не допускайте просрочек по ипотечным платежам.
• Переговоры с банком. Начните диалог с залоговым кредитором. Попытайтесь достичь предварительных договоренностей о заключении мирового соглашения.
• Подача заявления о банкротстве. Вместе с юристом подготовьте и подайте в арбитражный суд заявление о признании вас банкротом, приложив все необходимые документы.
• Утверждение мирового соглашения. На стадии судебного разбирательства подайте ходатайство об утверждении мирового соглашения или локального плана реструктуризации для исключения квартиры из конкурсной массы.

Что нельзя делать: ошибки, из-за которых вы можете потерять квартиру

Типичные ошибки, которые могут обнулить все усилия по сохранению жилья:

• Продажа или дарение квартиры перед банкротством. Сделки с имуществом за 3 года до банкротства могут быть оспорены финансовым управляющим. Это приведет к возврату имущества в конкурсную массу, обвинениям в недобросовестности.
• Создание искусственных просрочек по ипотеке. Некоторые ошибочно полагают, что нужно показать свою неплатежеспособность всем, включая ипотечный банк. Это фатальная ошибка. Отсутствие просрочек – решающее условие для переговоров.
• Игнорирование требований банка и суда. Пассивная позиция, уклонение от диалога – прямой путь к реализации квартиры с торгов.
• Скрытие имущества или доходов. Любая попытка обмануть суд или управляющего приведет к отказу списать долги, потере залогового имущества.

Судебная практика по сохранению ипотечного жилья

Новые нормы активно применяются судами. Практика, заложенная еще Определением Верховного Суда по делу № А41-73644/2020, получила законодательное развитие.

Кейс 1: Михаил из Ростова-на-Дону, имея потребительские кредиты на сумму 1,5 млн рублей и ипотеку, продолжал исправно вносить платежи за квартиру. Юристы «КФК Финанс» инициировали процедуру банкротства, провели переговоры с залоговым банком, подготовили проект мирового соглашения. Суд утвердил соглашение, квартира была исключена из конкурсной массы. Потребительские кредиты были полностью списаны, а Михаил. сохранил жилье, продолжил платить ипотеку.

Кейс 2: Светлана из Таганрога имела большой долг по микрозаймам и остаток по ипотеке в размере 450 тыс. рублей. Ее родители приняли решение помочь. В рамках дела о банкротстве они, как третьи лица, внесли всю оставшуюся сумму по ипотеке. Обременение с квартиры было снято, она получила полный иммунитет. Прочие долги Светланы были списаны.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сохранить ипотечную квартиру, если есть просрочки по кредиту?

Это усложняет задачу. Отсутствие просрочек - главное условие для заключения мирового соглашения. Если просрочки уже есть, банк с меньшей вероятностью пойдет на уступки. Однако шанс остается, если удастся договориться с банком о графике погашения просроченной задолженности или применить процедуру реструктуризации через суд. Каждый случай индивидуален, требует консультации с юристом.

Что будет, если банк откажется заключать мировое соглашение?

Заставить банк заключить мировое соглашение нельзя — это его право. Если банк отказывается, возможны два пути: погашение ипотеки третьим лицом или обращение в суд с ходатайством об утверждении локального плана реструктуризации. Суд может утвердить план без согласия банка, если сочтёт его реалистичным и экономически обоснованным.

Сохраняется ли квартира, если в ней прописаны дети или использован маткапитал?

Прописанные дети не защищают ипотечную квартиру от продажи. Если использован материнский капитал, детям выделяются доли, а их интересы защищают органы опеки и суд. При банкротстве финансовый управляющий может вернуть средства маткапитала в Соцфонд, поэтому требуется обязательное юридическое сопровождение.

Сколько стоят услуги юриста по этому вопросу?

Стоимость услуг зависит от сложности дела и объема работы. Она включает обязательные судебные расходы гонорар юридической компании. "КФК Финанс" предлагает первую консультацию бесплатно, на которой оценивает вашу ситуацию, озвучивает точную стоимость сопровождения. Часто наши услуги окупаются за счет сохранения квартиры, стоимость которой значительно выше.

---

Подведем итог: Процедура банкротства перестала быть синонимом потери ипотечной квартиры. Новый закон и сложившаяся судебная практика дают инструменты для защиты единственного жилья. Факторами успеха являются отсутствие просрочек по ипотеке, статус жилья как единственного, грамотная юридическая стратегия.

Не пытайтесь пройти этот сложный путь в одиночку. Ошибки, допущенные из-за незнания тонкостей закона о банкротстве, могут стоить вам единственной крыши над головой. Своевременное обращение к опытным юристам – это не дополнительная трата, а инвестиция в ваше спокойное будущее и сохранение права собственности.